El déficit de oferta de vivienda en España se ha convertido en uno de los principales retos del mercado inmobiliario. Según el informe Mercado inmobiliario en España, elaborado por Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, el país necesita multiplicar por tres el ritmo actual de construcción de viviendas para cubrir la demanda prevista.
Actualmente, se levantan entre 80.000 y 135.000 viviendas al año. Aunque las proyecciones apuntan a que en 2026 la cifra alcance las 145.000, el crecimiento será insuficiente frente a los cerca de 300.000 nuevos hogares que se generan anualmente, de acuerdo con estimaciones del INE.
El estudio sobre construcción de viviendas calcula que España requerirá entre 1,4 y 2,1 millones de viviendas hasta 2030, a lo que se suman unas 300.000 unidades de déficit acumulado en los dos últimos años. En total, se necesitarán entre 1,6 y 2,3 millones de nuevas viviendas en un plazo de cinco años para equilibrar el mercado.
Obstáculos al desarrollo
Entre las principales barreras para aumentar la producción destacan la escasez y el alto coste del suelo en los grandes núcleos urbanos. Pese a que el país cuenta con 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable, el encarecimiento del mismo —que creció un 7,9% interanual en el segundo trimestre, uno de los niveles más altos de la década— limita la viabilidad de los proyectos.
A ello se suman los largos plazos administrativos, que pueden prolongar la ejecución de un desarrollo residencial hasta 20 años, frente a los 10 o 15 habituales. La concesión de licencias llega a tardar hasta dos años y atraviesa diferentes niveles de gestión: municipal, autonómico y estatal.
El informe señala que el sector necesitará 25.000 millones de euros anuales durante la próxima década para duplicar la producción de vivienda, así como una planificación urbanística más ágil que permita a los promotores anticipar inversiones con mayor certidumbre.
Propuestas de reforma
El análisis apunta a la necesidad de simplificar la tramitación urbanística y modificar la Ley del Suelo, de modo que se acorten los plazos para transformar el suelo en urbanizable y definir sus usos. También plantea una revisión de la fiscalidad de la vivienda, que actualmente puede encarecer hasta un 45% el precio final de los inmuebles.
Entre las medidas sugeridas figuran la eliminación de cargas fiscales redundantes y la incorporación de un ajuste por inflación en la tributación de las plusvalías, lo que permitiría gravar únicamente las ganancias reales de los contribuyentes y aportar mayor equidad al sistema.
Colaboración público-privada, clave
Con 6,8 millones de viviendas pendientes de construir —el 25,6 por ciento del parque actual, según el Sistema de Información Urbana—, el informe considera esencial reforzar la colaboración entre administraciones y promotores privados. El objetivo: acelerar la puesta en marcha de nuevos desarrollos y responder de forma más eficiente a la creciente demanda de vivienda en España.
Foto: Liviu Florescu (Unsplash)
