La Costa del Sol afronta una nueva etapa de expansión inmobiliaria con la vivienda de obra nueva como uno de los grandes protagonistas. La combinación de una demanda internacional especialmente sólida, una oferta limitada y el creciente peso de las promociones de gama alta está llevando los precios a máximos históricos y, según las previsiones de Savills, el recorrido alcista todavía no habría terminado.
El informe Obra Nueva en la Costa del Sol, elaborado por la consultora, sitúa en 5.725 euros por metro cuadrado el precio medio de la vivienda plurifamiliar de nueva construcción en 2025. La cifra supone un incremento del 23 por ciento en un año y sitúa por primera vez el valor medio de este tipo de vivienda por encima del millón de euros, hasta alcanzar los 1.016.608 euros.
La evolución es similar en el mercado de viviendas unifamiliares. El precio medio alcanza los 2,97 millones de euros, mientras que el valor por metro cuadrado se sitúa en 6.379 euros, también con una subida interanual del 23 por ciento.
Una demanda que avanza más rápido que la oferta
Más allá de la evolución de los precios, uno de los datos que mejor explica la situación actual es la velocidad a la que se absorbe el producto disponible. Algunas promociones están logrando vender entre el 30 y el 50 por ciento de sus unidades incluso antes de que comiencen las obras.
«Lo más significativo no es solo el incremento de los precios, sino la velocidad a la que se comercializan las promociones», señala José Félix Pérez-Peña, director ejecutivo de Savills Andalucía, que apunta a unos niveles de preventa especialmente elevados.
El fenómeno responde a un desequilibrio que se ha ido acentuando en los últimos años. El mercado registró 12.265 operaciones de obra nueva el pasado ejercicio frente a un stock disponible de 5.328 viviendas. A esta limitada oferta se añaden otros factores que dificultan una respuesta rápida por parte del sector, como la escasez de suelo finalista, los costes de construcción y los tiempos necesarios para desarrollar nuevos proyectos.
Para el comprador internacional, además, la Costa del Sol ha reforzado su atractivo como destino residencial permanente. «La Costa del Sol ha dejado de ser únicamente un destino vacacional para convertirse en uno de los principales mercados residenciales internacionales del sur de Europa», apunta Pérez-Peña.
La conectividad, el clima, la calidad de vida y las nuevas fórmulas de trabajo han contribuido a ampliar el perfil de los compradores. En Marbella, Mijas Costa y Fuengirola, los clientes extranjeros representan ya más de la mitad de la demanda de vivienda nueva. Entre los mercados más activos aparecen Reino Unido, Países Bajos, Suecia y Alemania.
Marbella mantiene el liderazgo en valor
Aunque la presión sobre los precios afecta al conjunto de la Costa del Sol, no todos los municipios tienen el mismo peso en el mercado. La oferta se concentra especialmente en cuatro grandes polos: Estepona, Marbella, Mijas Costa y Fuengirola.
Estepona reúne el 28 por ciento de la oferta inicial de obra nueva, consolidándose como uno de los principales focos de desarrollo residencial del litoral. Mijas Costa representa otro 18 por ciento, mientras Fuengirola concentra el 16 por ciento.
Marbella juega un papel diferente. Su fortaleza no reside únicamente en el volumen de vivienda disponible, sino en el valor de su producto, especialmente en el segmento de lujo. Las viviendas plurifamiliares de alta gama alcanzan precios medios próximos a los 2,5 millones de euros y superan los 8.000 euros por metro cuadrado, alrededor de un 41 por ciento por encima de la media del conjunto de la Costa del Sol.
En el mercado de viviendas unifamiliares, Casares y Sotogrande también destacan por el potencial de sus proyectos. La menor densidad urbanística, la escasez de parcelas disponibles y el perfil de comprador de alto poder adquisitivo están favoreciendo una progresiva revalorización de estos enclaves.
Un horizonte de crecimiento de doble dígito
Las previsiones dibujan un escenario todavía favorable para el residencial de nueva construcción. Savills calcula que los precios podrían mantener incrementos de doble dígito durante los próximos ejercicios, con una subida acumulada de entre el 13 y el 16 por ciento en 2026 y 2027.
Las repercusiones de suelo por metro cuadrado también continuarían al alza, con un crecimiento medio estimado de entre el 6 y el 7 por ciento. La previsión refuerza el atractivo de un mercado en el que la disponibilidad de terrenos adecuados se ha convertido en uno de los principales factores de valor.
El problema es que aumentar la oferta no resulta sencillo. La falta de suelo finalista, la tramitación urbanística y los costes asociados a la construcción limitan la capacidad del mercado para poner nuevas viviendas a disposición de los compradores al ritmo que exige la demanda.
«La falta de suelo finalista, los plazos administrativos y los costes constructivos continuarán restringiendo la producción de viviendas en las localizaciones de mayor demanda», recoge el informe de Savills.
Para los inversores, este escenario dibuja una Costa del Sol cada vez más segmentada: mientras los municipios con mayor disponibilidad concentran buena parte de los nuevos desarrollos, los mercados prime y las localizaciones con suelo escaso mantienen una capacidad de generación de valor especialmente elevada. La previsión de nuevas subidas de precios hasta 2028 refuerza, además, el papel de la obra nueva como uno de los activos residenciales con mejores perspectivas dentro del mercado inmobiliario andaluz.
Foto: Ben Allan (Unsplash)
