En el entorno actual del mercado inmobiliario de España, una de las conclusiones más reveladoras del informe anual del Banco de España 2024 es el profundo desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda en varias provincias del país. Málaga se encuentra entre las cinco áreas más afectadas, junto a Madrid, Barcelona, Valencia y Alicante, concentrando más del 50 por ciento del déficit habitacional detectado entre 2022 y 2024.
El análisis del organismo estima que España arrastra un déficit de entre 400.000 y 450.000 viviendas en ese periodo, con una proyección adicional de 150.000 unidades para este año. Esto sitúa la necesidad total en torno a las 600.000 nuevas viviendas, lo que refleja la fuerte presión de la demanda sobre un parque inmobiliario que no crece al mismo ritmo que la formación de nuevos hogares.
Este contexto genera implicaciones clave para inversores y promotores: el crecimiento sostenido de los precios, tanto en compraventa como en alquiler, responde en gran medida a este desajuste estructural. Además, el informe destaca cómo en determinadas zonas, incluida Málaga, se está produciendo un trasvase de inmuebles hacia usos alternativos como residencias temporales, alquiler turístico o segundas viviendas, lo que reduce aún más la disponibilidad para uso residencial permanente.
El aumento de viviendas destinadas al alquiler de temporada, habitaciones o al turismo vacacional ha cobrado fuerza durante 2024. Aunque el parque de alquiler creció en más de 90.000 unidades en 2023, esta cifra sigue por debajo del ritmo registrado entre 2014 y 2019, cuando se incorporaban unas 130.000 viviendas anuales.
La disponibilidad efectiva de vivienda residencial también se ve limitada por la presencia de segundas residencias y propiedades en manos de no residentes. En zonas como Baleares, Canarias o Málaga, la capacidad real de absorción residencial puede reducirse entre un 40 por ciento y un 50 por ciento al considerar este tipo de activos.
España arrastra un déficit de entre 400.000 y 450.000 viviendas entre 2022 y 2024, con una proyección adicional de 150.000 unidades para este año.
Por ejemplo, Málaga presenta una de las tasas más altas de reconversión de vivienda hacia usos no residenciales. Esto, unido al creciente interés inversor extranjero (la compra por parte de no residentes representa ya el 8,4 por ciento del total), contribuye a una menor oferta disponible para compradores locales y un entorno más competitivo.
A pesar del esfuerzo financiero que enfrentan muchos hogares —donde más del 75 por ciento de los inquilinos no tienen capacidad de ahorro suficiente para afrontar una compra—, el Banco de España no aprecia señales preocupantes en el mercado hipotecario. Los estándares de concesión de crédito siguen siendo prudentes, y el esfuerzo hipotecario se mantiene en niveles razonables (entre el 25 por ciento y el 30 por ciento de la renta bruta en áreas urbanas).
En cuanto a precios, el valor real de la vivienda ha aumentado un 8,7 por ciento en el último trimestre de 2024 y acumula una revalorización del 39,8 por ciento desde los mínimos post-crisis. En alquiler, el aumento desde mínimos es del 12,5 por ciento por metro cuadrado.
Estos datos ofrecen un marco de análisis muy claro en el mercado inmobiliario de España: en provincias como Málaga, la presión demográfica, la escasez estructural y la reconversión del parque de vivienda hacia otros usos conforman un escenario propicio para desarrollar proyectos residenciales orientados a la demanda real, con rentabilidades atractivas tanto en el corto como en el largo plazo.
Foto: Tabea Schimpf (Unsplash)
